您现在的位置是:首页 > 亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现

亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现

2020-11-27亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现20701人已围观

简介亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现拥有现金百家乐、龙虎斗、扎金花等真钱棋牌游戏。精心挑选经典的老虎机游戏以及极力开发新鲜刺激的游戏,来满足广大玩家。

亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现一个很不错的游戏平台,大家可以在这里玩到老虎机、捕鱼机、赛车、百家乐等等各种类型的游戏。踏入1997年,在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港地产市道更见炽热,年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售,传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售,约值楼价的2成。1997年上半年,豪宅售价平均再攀升约3成。和黄把握良机出击,大大减低了土地成本。整项庞大计划,是在黄埔船坞旧址约19公顷(约200万方尺)土地上兴建94幢住宅大厦,共11 224个单位,总楼面面积764万方尺,另有商场面积169万方尺,计划在6年内分12期发展,总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期,到1989年8月售出最后一期,历时4年半,每方尺楼面售价从最初的686至717元上升到1 490至1 755元,平均每方尺楼价约1 220元。粗略估计,和黄的总收益高达92亿元,扣除40亿元成本,黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润,这还不算约169万方尺的收租商场面积。难怪和黄总经理马世民说:“It is a wonderful investment”。美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔,原是一幅土地面积庞大的美孚油库,业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年,纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司,取名“美孚邨”,即美丽可靠之意,在中国销售火水及火水灯。1906年,美孚进入香港,其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期,美孚眼见香港市区地价昂贵,于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司,计划发展香港最大的私人屋邨,定名为美孚新邨。

(3) 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地,如该土地在1984年6月30日的承租人,或在该日以后批出的丁屋地的承租人,其父系为1898年在香港的原有乡村居民,只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人,原定租金维持不变。但是,由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益,一旦采取过激的政策或措施,则可能危及香港经济,并造成社会不稳定的因素。因此,房屋政策的制订,成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。在商业楼宇方面,由于供不应求,租售价格亦全面上升,以甲级写字楼租金为例,1968年月租每方尺1.24元,到1973年已上升到月租每方尺4.97元,5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼,月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵,部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环,甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升,尤其是繁盛地区的商铺,升势更为凌厉。当时,普通地区商铺月租每方尺约5元至6元,繁盛地区15元至30元,而尖沙咀旅游区则高达100元,出售价格多以月租的100倍计算,即月租5 000元的铺位要价50万元。亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现1993年至1994年间,淘大置业的投资物业阵营进一步加强,先是位于太平山顶的山顶广场落成启用,该物业楼面面积13.4万方尺,全部租出;而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业,价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦,而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年,淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺,绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业,年租金收益接近24亿元。至此,淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。

亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升,已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计,1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元,一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时,香港市民家庭平均月入1 300元,购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月(即约6年)工资。然而,1981年地产高峰时,小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元,一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元,而市民家庭平均月入约3 000元,即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月(即约8年半)工资。商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期,土地拍卖价格屡创新高,其中最瞩目的,要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月,置地在官地拍卖会上,以2.58亿元的高价,投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地,平均每方尺地价4 868元,创香港有史以来的最高地价纪录。当时,置地在竞投该幅土地时,美资财团曾虎视眈眈,摆出势在必得的架势,事后又扬言要控告拍卖官,说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍,而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。

事实上,踏入20世纪90年代以后,香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看,中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制,基本上是根据70年代土地交易量而制订的,在实际执行中已被突破,根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示,住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等,〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上,在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究,从1985/1986年度到1995/1996年度,公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位;而从1987到1997年,私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕(见表6.1、6.2)而从需求看,20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快,已远远超过港府原来的估计,其中回流移民占60%,政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中,香港人口总数已达到631万人,如按照港府1992年的估计,这将是2006年以后才达到的数字。此外,香港的家庭结构亦正发生变化,从大家庭趋向核心家庭,1966年香港每户平均人口为4.7人,但到1996年已减少至3.3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施,这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。70年代期间,相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园,以及愉景湾等。这一时期,香港经济蓬勃发展,市民收入水平不断提高,对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全,档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此,私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。国台办谈大陆民间"武统"声音:都是民进党逼出来的亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。

利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。在商业楼宇方面,由于供不应求,租售价格亦全面上升,以甲级写字楼租金为例,1968年月租每方尺1.24元,到1973年已上升到月租每方尺4.97元,5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼,月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵,部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环,甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升,尤其是繁盛地区的商铺,升势更为凌厉。当时,普通地区商铺月租每方尺约5元至6元,繁盛地区15元至30元,而尖沙咀旅游区则高达100元,出售价格多以月租的100倍计算,即月租5 000元的铺位要价50万元。在写字楼方面,由于受到香港经济结构转型、服务业急速发展的影响,需求不断攀升,致使空置率从1983年高峰期的20%左右回落到1989年初的2.2%。短缺情况最严重的首推中区甲级写字楼,期间虽有交易广场、奔达中心、太古广场等多幢高级商业大厦相继推出,中区甲级写字楼空置率仍跌至0.5%。写字楼的严重供不应求刺激租金、楼价急升。以中区交易广场为例,1987年底每月每方尺租金约31至35元,到1988年底已升至55至62元,1989年上半年更创下每月每方尺租金85元的历史最高纪录。当时,中区甲级写字楼租金经过持续3年攀升,已位列全球第三高位,仅次于东京和伦敦。高租金迫使非金融性行业从中区向湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统商业区迁移,进而推动这些地区租金的上升。1989年初,湾仔区甲级写字楼每月每方尺租金亦已上升到40元水平。(4) 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月,英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京,正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议,以主权换治权,遭到拒绝,结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后,中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权,中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港,早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌,开始了长达数年的地产低潮。(图3.1)

〔9〕 林宝安著:《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》,载高承恕、陈介玄主编:《香港:文明的延续与断裂?》,联经出版事业公司1997年版,第211页。20世纪80年代初,新地为配合新市镇大型住宅屋邨的发展,开始在各新市镇中心兴建大型综合商场,作投资物业之用。首个大型综合商场是矗立沙田市中心的新城市广场。新城市广场第一期工程总楼面面积100万方尺,耗资逾10亿元,80年代初动工,至1984年落成,是沙田新市镇最庞大的商业建设,场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施,还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后,瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物,成为香港最受欢迎的商场之一。会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期,是香港大型的综合性企业集团之一,大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一,而九龙仓则是置地的联营公司,在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年,包玉刚部署“弃舟登陆”,先后收购了九龙仓和会德丰,其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中,会德丰前称隆丰国际,是集团的上市旗舰和控股公司,会德丰持有九仓的控股权,后者作为大型综合企业,重点发展香港地产、酒店、电讯及基建;会德丰并持有上市地产公司新亚置业(前称置业信托)和联邦地产,分别专责地产投资及地产发展。不过,这种情况自1970年代中后期起已开始发生显著变化。在20年代和50年代相继进行填海工程之后,港府于60年代在湾仔区再次展开大规模填海工程,将海岸线从20年代的庄士敦道、50年代的告士打道推至港湾道以至码头沿岸,获得大片的商住用地。70年代以后,商厦兴建热潮扩散到湾仔,一大批商业楼宇纷纷建成,包括香港大东电报局大厦、伊利莎白大厦、华润大厦、鹰君中心、新鸿基中心、合和中心等。其中,新鸿基中心和合和中心更相继超过康乐大厦,成为香港最高的建筑物。

〔4〕 Thomas N.T.Poon, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Pubishing Limited,1998,pp.8.鹰君崛起的关键,是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年,鹰君看准时机,将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地,1976年后香港经济复苏,对工厂的需求大增,鹰君把握良机全力推出厂厦楼花,仅1977年就售出工业楼宇280万方尺,价值4亿元。1978年,大量内地移民涌入香港,对住宅楼宇需求增加,鹰君适值大量资金回笼,正好用作购买住宅用地。该年,鹰君购入地盘多达11个,其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段,后来地价、楼价急升,鹰君的资产大增。亚搏体育_亚搏体育网站_注册送金_下载返现1958年,郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司,开始向地产业发展。1963年,郭、冯、李“三剑侠”为了扩大经营,将永业结束,各投资100万元创办新鸿基企业有限公司,郭任董事会主席,冯、李分任副主席,当时员工仅10余人,规模很小。而“新鸿基”的命名,则分别取自冯景禧的新禧公司的“新”,郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。

Tags:浓眉哥受伤 bti体育官网 民警鞠梓离世